Un couple divorce à l'amiable. Leur appartement commun est en plein chantier : cuisine démontée, isolation à moitié posée, devis d'électricité en attente. Ce scénario, loin d'être rare, complique considérablement la liquidation du régime matrimonial. Comment évaluer un bien qui n'est pas encore ce qu'il sera ? Comment répartir les factures déjà payées et celles à venir ? Faut-il finir les travaux avant de vendre, ou vendre en l'état ? La convention de divorce doit répondre à toutes ces questions pour éviter des litiges coûteux après la signature.
En bref :
- Un bien en cours de travaux doit être évalué en l'état actuel par un expert immobilier agréé, et non sur la base de sa valeur future rénovée.
- Selon l'article 1469 du Code civil, les dépenses de travaux financées par des fonds propres (bien propre) ouvrent droit à une récompense dans le régime de communauté.
- La convention de divorce par consentement mutuel (article 229-1 du Code civil) doit intégrer une clause spécifique listant devis, factures en cours et modalités de finalisation du chantier.
- Sur Plateforme Avocat, un avocat dédié par époux rédige cette clause dès 189 € par époux (formule Essentiel), avec dossier finalisé en 1 à 3 mois.
Qu'est-ce qu'un bien immobilier en cours de rénovation dans le cadre d'un divorce ?
Un bien immobilier en cours de rénovation est un bien commun (ou indivis) sur lequel des travaux ont été engagés mais pas achevés au moment de la séparation. Il peut s'agir d'une rénovation partielle (ravalement, toiture, salle de bain) ou d'une réhabilitation totale (bien acquis à l'état brut ou délabré).
Dans le cadre d'un divorce par consentement mutuel, ce bien entre dans la liquidation du régime matrimonial. Selon l'article 1467 du Code civil, la communauté est dissoute à la date de l'ordonnance de non-conciliation — ou, pour le divorce par consentement mutuel sans juge, à la date du dépôt de la convention chez le notaire. C'est à cette date que la valeur du bien est en principe arrêtée.
La difficulté est double : la valeur du bien est incertaine (les travaux inachevés peuvent diminuer ou augmenter sa valeur marchande), et des engagements financiers sont en cours (acomptes versés, devis signés, artisans mobilisés). La convention doit traiter ces deux dimensions avec précision.
Comment évaluer un bien immobilier dont les travaux ne sont pas terminés ?
L'évaluation d'un bien en chantier est l'étape la plus délicate. Deux approches coexistent en pratique, et elles peuvent conduire à des écarts de valeur significatifs.
L'évaluation en l'état actuel (valeur "en l'état")
C'est la méthode de référence pour un divorce amiable. Un expert immobilier agréé (expert judiciaire ou expert FNAIM/CNECJ) visite le bien dans son état au moment de l'expertise. Il tient compte de l'avancement réel des travaux, des matériaux déjà posés, des défauts apparents et de la décote liée à l'inachèvement.
Un bien en travaux subit généralement une décote de 15 % à 35 % par rapport à sa valeur rénovée. Cette décote varie selon la nature des travaux restants, la localisation du bien et l'état du marché local. En 2026, dans les grandes métropoles, cette décote peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Le coût d'une expertise immobilière privée se situe entre 300 € et 1 200 € selon la superficie et la complexité du bien. Ce coût est généralement partagé entre les époux dans la convention.
L'évaluation avec projection (valeur future estimée)
Certains couples préfèrent estimer la valeur du bien une fois les travaux achevés, puis déduire le coût des travaux restants. Cette méthode est plus complexe car elle repose sur des estimations (devis non définitifs, aléas de chantier). Elle peut toutefois être pertinente si les époux décident de terminer les travaux ensemble avant de vendre.
Dans ce cas, la convention doit prévoir un mécanisme de révision de la valeur à la date effective de la vente, avec une clé de répartition claire du produit de cession.
Question : Peut-on utiliser une simple estimation d'agence pour un bien en travaux lors d'un divorce amiable ?
Réponse : Une estimation d'agence n'a pas de valeur juridique contraignante. Pour un bien en travaux, il est fortement recommandé de recourir à un expert immobilier agréé, dont le rapport peut être annexé à la convention de divorce et opposable aux deux parties. En cas de désaccord ultérieur, seul un rapport d'expertise formalisé protège efficacement chaque époux.
Le traitement des devis et factures en cours : qui doit quoi ?
Un chantier génère plusieurs types de dettes et de créances qu'il faut impérativement identifier avant de rédiger la convention.
Les dépenses déjà engagées (factures réglées)
Les travaux financés par des fonds communs (salaires, épargne commune) constituent des charges de la communauté. Ils n'ouvrent pas droit à récompense entre époux, sauf si l'un d'eux a financé les travaux avec des fonds propres (héritage, donation, vente d'un bien personnel).
Dans ce dernier cas, l'article 1469 du Code civil prévoit un mécanisme de récompense : l'époux qui a financé les travaux sur ses deniers propres peut réclamer le remboursement du profit subsistant (c'est-à-dire la plus-value générée par ces travaux sur le bien commun). Ce calcul peut être complexe et nécessite souvent l'intervention d'un notaire.
Les dettes en cours (devis signés, acomptes versés, artisans mobilisés)
Un devis signé est un engagement contractuel. Si un artisan a été mandaté et a commencé les travaux, les époux restent solidairement tenus du solde dû. La convention de divorce doit désigner l'époux qui prend en charge ces dettes, ou prévoir leur règlement sur le produit de la vente du bien.
Il est essentiel de lister exhaustivement dans la convention : chaque devis signé avec son montant, les acomptes déjà versés, le solde restant dû, et le nom de l'artisan concerné.
Question : Que se passe-t-il si un artisan n'est pas payé après la signature du divorce amiable ?
Réponse : L'artisan peut poursuivre les deux ex-époux solidairement si la dette est antérieure au divorce et n'a pas été répartie dans la convention. C'est pourquoi la convention doit impérativement désigner le débiteur et prévoir les modalités de paiement du solde restant dû. Un avocat dédié sur Plateforme Avocat vérifie systématiquement ce point lors de la rédaction.
Finir les travaux ou vendre en l'état : quelle stratégie choisir ?
C'est la décision stratégique centrale. Elle dépend de la situation financière des époux, de l'état d'avancement du chantier et des conditions du marché immobilier local.
| Critère | Vendre en l'état | Terminer les travaux avant vente |
|---|---|---|
| Délai avant vente | 1 à 3 mois | 3 à 18 mois (selon chantier) |
| Prix de vente | Décote de 15 % à 35 % | Valeur pleine, potentiellement supérieure |
| Risque financier | Faible (pas de dépassement de budget) | Élevé (aléas, surcoûts fréquents) |
| Complexité de la convention | Modérée | Élevée (clauses de suivi, budget, arbitrage) |
| Coopération post-divorce requise | Minimale | Importante (décisions communes à prendre) |
| Idéal si... | Relation conflictuelle, urgence financière | Accord parfait, plus-value significative attendue |
En pratique, la vente en l'état est souvent préférable dans un divorce amiable. Elle simplifie la convention, évite les interactions post-divorce et supprime le risque de désaccord sur la gestion du chantier. La perte liée à la décote est souvent compensée par la rapidité et la sérénité retrouvée.
Si les époux optent pour terminer les travaux, la convention doit prévoir un budget maximum, une clé de répartition des dépassements éventuels, un mandataire unique pour les relations avec les artisans et une clause de sortie en cas de blocage.
Question : L'un des époux peut-il racheter la part de l'autre sur un bien en travaux ?
Réponse : Oui. Le rachat de soulte sur un bien en chantier est possible mais nécessite une évaluation rigoureuse. La valeur retenue dans la convention doit être celle du bien en l'état actuel, établie par un expert. L'époux racheteur devra financer les travaux restants seul, ce qui doit être pris en compte dans le calcul de la soulte. Un notaire intervient obligatoirement pour l'acte de transfert de propriété.
Comment rédiger la clause immobilière dans la convention de divorce ?
La convention de divorce par consentement mutuel (régie par l'article 229-1 du Code civil) doit contenir une liquidation du régime matrimonial. Pour un bien en travaux, cette liquidation requiert une clause spécifique et détaillée.
Les éléments indispensables de la clause
Une clause bien rédigée doit mentionner :
- La désignation précise du bien : adresse, références cadastrales, nature du bien (appartement, maison, terrain).
- L'état d'avancement des travaux : description factuelle du chantier à la date de signature de la convention.
- La valeur retenue : valeur en l'état, établie par expert ou par accord amiable entre époux, avec la date de l'évaluation.
- La liste des devis et factures en cours : montants, artisans, soldes restants dus, désignation de l'époux débiteur.
- La décision sur le devenir du bien : vente en l'état, finalisation des travaux puis vente, ou rachat par l'un des époux.
- Les modalités de partage du produit de cession : clé de répartition, déduction des frais, traitement des récompenses éventuelles.
- Une clause d'arbitrage : désignation d'un tiers (notaire, expert) pour trancher en cas de désaccord sur un point non prévu.
Les erreurs à éviter absolument
La première erreur est de ne pas lister les devis en cours. Un devis signé mais non mentionné dans la convention reste une dette commune, et l'artisan pourra poursuivre les deux époux même après le divorce.
La deuxième erreur est de retenir une valeur estimée (future) sans prévoir de mécanisme de révision. Si les travaux coûtent plus cher que prévu, la clé de répartition initiale devient inéquitable.
La troisième erreur est d'oublier les récompenses. Si l'un des époux a financé une partie des travaux sur ses deniers propres, cette créance doit être chiffrée et intégrée dans la liquidation, sous peine d'être perdue.
Le rôle des avocats et du notaire dans ce type de dossier
Depuis la loi du 18 novembre 2016 (article 229-1 du Code civil), chaque époux doit être assisté de son propre avocat dans un divorce par consentement mutuel. Cette obligation est particulièrement précieuse dans les dossiers avec bien immobilier en travaux, où les enjeux financiers sont élevés et les clauses techniques.
L'avocat de chaque époux vérifie que la convention protège les intérêts de son client. Il s'assure que la valeur retenue est cohérente, que les dettes sont bien réparties et que les récompenses éventuelles sont correctement calculées. Il peut solliciter un expert immobilier si l'évaluation lui semble insuffisante.
Le notaire intervient obligatoirement lorsque la convention porte sur un bien immobilier (article 229-3 du Code civil). Il reçoit la convention, vérifie la liquidation et procède au transfert de propriété si l'un des époux rachète la part de l'autre. Ses honoraires sont réglementés et s'ajoutent aux honoraires des avocats.
Question : Combien coûte un divorce amiable avec un bien immobilier en travaux en 2026 ?
Réponse : Le coût total comprend les honoraires d'avocat, les frais de notaire et éventuellement les frais d'expertise. Sur Plateforme Avocat, les honoraires d'avocat démarrent à 189 € par époux (formule Essentiel). Les frais de notaire pour un bien immobilier représentent en général 1 % à 2,5 % de la valeur du bien. Une expertise immobilière coûte entre 300 € et 1 200 €. Au total, comptez entre 1 500 € et 5 000 € selon la valeur du bien et la complexité du dossier.
Le parcours Plateforme Avocat pour un dossier avec chantier en cours
Plateforme Avocat accompagne plus de 5 000 couples par an dans leur divorce amiable en ligne. Les dossiers avec bien immobilier en travaux font partie des situations traitées régulièrement par le réseau de plus de 350 avocats partenaires.
Le parcours est structuré en quatre étapes claires :
- Questionnaire en ligne (10 minutes) : vous renseignez l'état du bien, les travaux en cours, les devis et factures existants. Ces informations permettent à l'avocat d'identifier les enjeux dès la première lecture du dossier.
- Validation du dossier sous 24 heures : un avocat dédié est désigné pour chaque époux. Il prend contact pour compléter les informations et, si nécessaire, recommander une expertise immobilière.
- Rédaction de la convention (3 à 5 jours) : la clause immobilière est rédigée avec précision — valeur retenue, devis listés, décision sur le chantier, clé de répartition. La convention est soumise à la relecture des deux avocats avant signature.
- Signature et dépôt chez le notaire : le divorce est finalisé en 1 à 3 mois selon la complexité du dossier et les délais notariaux.
| Formule | Prix par époux (TTC) | Paiement | Inclus |
|---|---|---|---|
| Essentiel | 189 € | En 1 fois ou 2 fois sans frais | Avocat dédié, convention standard |
| Standard | 249 € | En 2 ou 3 fois sans frais | Avocat dédié, suivi renforcé |
| Confort | 329 € | En 3 fois sans frais | Avocat dédié, clause patrimoniale complexe |
| Premium | 399 € | En 4 fois sans frais | Avocat dédié, accompagnement prioritaire, dossier complexe |
Tous les tarifs sont fixes TTC, sans frais cachés. Un devis gratuit et sans engagement est disponible en ligne en moins de 10 minutes.
FAQ — Bien immobilier en travaux et divorce amiable
Question : Le divorce amiable est-il possible si le chantier n'est pas terminé ?
Réponse : Oui, le divorce par consentement mutuel est possible même si un chantier est en cours. La convention doit simplement intégrer une clause précise sur l'état du bien, les dettes en cours et la décision prise par les époux (vente en l'état, finalisation ou rachat). Il n'existe aucune obligation légale de terminer les travaux avant de divorcer.
Question : Qui supporte les travaux restants si le bien est vendu après le divorce ?
Réponse : Si le bien reste en indivision après le divorce (ce qui est possible mais déconseillé), les deux ex-époux supportent les travaux selon leur quote-part d'indivision. La convention peut prévoir une clé de répartition différente, à condition que les deux parties l'acceptent et que l'accord soit formalisé par écrit.
Question : Les travaux réalisés par l'un des époux lui-même (en propre) sont-ils valorisés ?
Réponse : En principe, le travail personnel d'un époux n'ouvre pas droit à récompense dans le régime de communauté. Toutefois, si les travaux ont été réalisés avec des fonds propres (achat de matériaux financé par un héritage, par exemple), la récompense s'applique sur les sommes engagées, conformément à l'article 1469 du Code civil. Un avocat peut aider à documenter et valoriser ces apports.
Question : Faut-il un notaire pour intégrer un bien en travaux dans la convention de divorce ?
Réponse : Oui. Dès qu'un bien immobilier est concerné par la liquidation du régime matrimonial, le recours à un notaire est obligatoire (article 229-3 du Code civil). Le notaire reçoit la convention, vérifie la liquidation immobilière et, si un transfert de propriété est prévu, établit l'acte correspondant. Les honoraires notariaux s'ajoutent aux honoraires des avocats.
Question : Peut-on prévoir dans la convention que l'un des époux termine les travaux seul et récupère une part plus grande lors de la vente ?
Réponse : Oui, c'est une clause fréquente dans ce type de dossier. La convention peut stipuler que l'époux qui finance et supervise la finalisation du chantier récupère, sur le produit de vente, le montant des travaux engagés avant le partage du solde à 50/50 (ou selon une autre clé convenue). Cette clause doit être rédigée avec précision pour éviter tout litige sur les montants.
Question : Que se passe-t-il si les époux ne sont pas d'accord sur la valeur du bien en travaux ?
Réponse : En cas de désaccord, la solution est de mandater conjointement un expert immobilier agréé dont le rapport s'impose aux deux parties. Si le désaccord persiste malgré l'expertise, le divorce amiable peut ne plus être possible et un divorce contentieux devant le juge aux affaires familiales peut être nécessaire. C'est pourquoi il est essentiel de prévoir une clause d'arbitrage dans la convention dès le départ.